Ev alacaklar dikkat! Tapu iptaline yol açabilecek detaylar ortaya çıktı

Ev sahibi olmak isteyen vatandaşların yalnızca tapu kaydına bakarak karar vermemesi gerektiğini ortaya koyan önemli bir Yargıtay kararı gündeme geldi. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, müteahhitten konut satın alan ancak tapu devri gerçekleşmeden taşınmazı teslim alarak uzun süre kullanan bir tüketicinin açtığı davada önemli değerlendirmelerde bulundu. Karara konu olayda tüketici, müteahhitten satın aldığı daireyi 2013 yılında teslim aldı. Konutun bedelini ödediğini belirten tüketici, doğalgaz aboneliğini yaptırarak ikamet adresini de bu taşınmaza taşıdı ve ailesiyle birlikte yaşamaya başladı. Ancak tapu devri kendi adına yapılmadan taşınmaz daha sonra başka bir kişiye devredildi. Bunun üzerine tüketici, tapunun iptali ve taşınmazın kendi adına tescili talebiyle dava açtı.

Yargıtay’ın kararında özellikle “iyi niyetli üçüncü kişi” kavramına dikkat çekildi. Tapu siciline güvenerek taşınmaz satın alan kişilerin belirli şartlarda hukuki korumadan yararlanabileceği belirtilirken, bu korumanın sınırsız olmadığı vurgulandı. Taşınmazın başka biri tarafından fiilen kullanıldığı açıkça görülebiliyorsa veya alıcının gerekli araştırmayı yapması halinde bu durumu öğrenmesi mümkünse, tapuyu sonradan devralan kişinin iyi niyet iddiası her durumda kabul edilmeyebiliyor.

Dava sürecinde konutun uzun süredir kullanıldığını gösteren doğalgaz aboneliği, ikamet kaydı ve tanık beyanları gibi unsurlar dikkate alındı. Mahkeme, taşınmazın fiilen kullanıldığının dışarıdan anlaşılabilecek durumda olduğunu değerlendirerek tapu iptali ve tescil yönünde karar verdi. İstinaf mahkemesi de bu kararı hukuka uygun buldu.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de yerel mahkeme ve istinaf kararını onadı. Kararın künyesi E. 2025/2811, K. 2026/1813, T. 30.04.2026 olarak açıklandı.

Kararın önemli noktalarından biri de müteahhit ile yapılan adi yazılı sözleşmelerle ilgili oldu.

Yargıtay kararı, müteahhit ile yapılan her adi yazılı konut satış sözleşmesinin tek başına tapu devrini sağlayacağı anlamına gelmiyor. Benzer uyuşmazlıklarda sözleşmenin niteliğinin yanı sıra ödeme belgeleri, konutun teslim edilip edilmediği, taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığı, abonelik kayıtları ve tapuyu devralan kişinin mevcut durumdan haberdar olup olmadığı gibi birçok unsur birlikte değerlendiriliyor.

Konut satın almayı planlayan vatandaşların ileride hukuki sorun yaşamamak için taşınmazın hem hukuki hem de fiili durumunu araştırması önem taşıyor. Tapu kaydı ve taşınmaz üzerindeki şerhler ayrıntılı şekilde incelenmeli. Satın alınacak ev mümkünse yerinde görülmeli. Evde başka bir kişinin yaşayıp yaşamadığı araştırılmalı. Taşınmazda başka biri bulunuyorsa bu kişinin hangi hakka dayanarak yaşadığı öğrenilmeli. Müteahhidin arsa sahibiyle yaptığı sözleşmenin hukuki durumu kontrol edilmeli. Satış ve ödeme işlemleri resmi belgelerle kayıt altına alınmalı. Tapu devri gerçekleşmeden önce yapılacak peşinat veya kapora ödemelerinde taşınmazın hukuki durumu mutlaka araştırılmalı.

Yargıtay’ın bu kararı, ev satın alırken yalnızca tapu kaydına güvenmenin yeterli olmayabileceğini gösterirken, taşınmazın fiili kullanımının ve hukuki geçmişinin de araştırılması gerektiğine dikkat çekiyor.